État des lieux de sortie à Bruxelles : récupérer sa garantie locative

La garantie locative est le dernier lien financier avec le logement que vous quittez, et c'est aussi le plus mal documenté. Combien peut-on vous retenir, dans quel délai devez-vous être remboursé, et qu'est-ce qui compte comme usure normale ? Les réponses existent, elles sont juste éparpillées.

8 min de lectureMis à jour le 14 août 2026

2 moisde loyer maximum en compte bloqué

2 moispour libérer la garantie après le départ

10 %du loyer par mois de retard

La réponse en bref

À Bruxelles, la garantie locative est plafonnée à 2 mois de loyer hors charges pour un compte bloqué individualisé. Elle doit être libérée dans les deux mois qui suivent la fin du bail. Passé ce délai, le bailleur doit 10 % du loyer mensuel par mois de retard, en plus de la restitution. Le déblocage suppose un accord écrit entre les deux parties, ou une décision de justice. L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée : seuls les dégâts qui dépassent l'usure normale peuvent être retenus.

Combien peut-on vous demander

Pour un compte bloqué individualisé à votre nom, la garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges. Ce point fait consensus.

Pour la garantie bancaire, les sources ne disent pas la même chose depuis la réforme du bail bruxellois de 2024 : certaines maintiennent un plafond de 3 mois, d'autres considèrent que le plafond de 2 mois s'applique désormais à tous les modes de constitution. Nous ne tranchons pas ici. Si votre bailleur demande 3 mois via une garantie bancaire, faites vérifier votre cas précis par un service juridique du logement plutôt que de vous fier à un chiffre lu en ligne, celui-ci compris.

L'argent d'un compte bloqué reste le vôtre. Il produit des intérêts qui vous appartiennent, et le bailleur ne peut pas y toucher seul.

Un bailleur qui exige la garantie en liquide ou sur son compte personnel est en dehors du cadre légal. La garantie doit être individualisée.

Le délai de restitution et la pénalité de retard

L'article 249 du Code bruxellois du Logement fixe un délai de deux mois après la fin du bail pour libérer la garantie.

Au-delà, le bailleur doit verser 10 % du loyer mensuel par mois de retard, en plus du remboursement. Sur un loyer de 900 euros, cela fait 90 euros par mois. C'est un levier réel, et il est très peu utilisé parce que les locataires ignorent qu'il existe.

Le déblocage d'un compte bloqué demande soit un accord écrit signé des deux parties, soit une copie d'un jugement exécutoire. La banque ne libère rien sur simple demande du locataire, ni du bailleur seul.

Usure normale ou dégât : où passe la ligne

C'est là que se jouent la plupart des litiges. Le principe est simple à énoncer : vous rendez le logement dans l'état où vous l'avez reçu, déduction faite de l'usure due à un usage normal pendant la durée du bail. L'application, elle, est une affaire de cas.

Constat	Généralement usure normale	Généralement à votre charge
Peinture	Jaunissement après plusieurs années	Mur repeint en couleur vive sans accord
Sol	Passage marqué dans le couloir	Brûlure, tache profonde, lame arrachée
Murs	Traces de cadres, petits trous de cheville	Trous de fixation lourde non rebouchés
Joints de salle de bain	Grisaillement	Moisissure due à une absence de ventilation
Électroménager fourni	Panne par vétusté	Casse ou entretien jamais fait

Tableau indicatif. En cas de désaccord persistant, c'est le juge de paix du canton qui tranche, et il regarde d'abord l'état des lieux d'entrée.

Préparer la visite pour ne pas la subir

L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée. Sans état des lieux d'entrée détaillé, votre position est faible : le logement est alors présumé avoir été reçu en bon état.

Relire l'état des lieux d'entrée avant la visite, avec les photos si vous en avez.
Fixer la visite après le déménagement complet, logement vide, éclairé, et de jour.
Reboucher les trous de cheville et nettoyer à fond, y compris les joints, les filtres de hotte et l'intérieur des appareils.
Relever les index de tous les compteurs au moment de la visite et les faire figurer au document.
Photographier chaque pièce le jour de la remise des clés, avec la date visible sur le fichier.
Ne rien signer que vous ne comprenez pas. Une signature vaut accord sur les constats.
Demander une estimation chiffrée et justifiée pour chaque retenue, pas un montant global.

Un état des lieux de sortie réalisé alors que le logement est encore meublé ne protège personne. Videz d'abord, faites constater ensuite.

Questions fréquentes

FAQ

Deux mois de loyer hors charges pour un compte bloqué individualisé. Pour la garantie bancaire, les sources divergent depuis la réforme de 2024 : faites vérifier votre situation auprès d'un service juridique du logement.

Deux mois après la fin du bail. Au-delà, le bailleur doit 10 % du loyer mensuel par mois de retard, en plus de la restitution.

Non. Le déblocage d'un compte bloqué exige un accord écrit des deux parties ou un jugement exécutoire. Un bailleur qui retient unilatéralement doit passer par le juge de paix.

Il est de l'intérêt des deux parties. Sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état, ce qui l'expose davantage à la sortie.

Quand un expert est désigné d'un commun accord, ses honoraires sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, sauf clause contraire acceptée.

Sources

Bruxelles-J, la garantie locative et les aides possibles consulté le 14 août 2026
be.brussels, location et contrats de bail consulté le 14 août 2026

Les montants, délais et volumes cités proviennent des sources ci-dessus à la date indiquée. Les règlements et tarifs sont révisés régulièrement : vérifiez auprès de l'organisme concerné avant toute démarche. Cet article ne constitue pas un conseil juridique.

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